2014:开发商的“逃命年”
王石最近很活跃。2月4日刚刚在东京无印良品总部发表完演讲,2月10日又在北京推广他的新书。在北京的新闻发布会上,他说了半句话:中国的房地产市场不太妙,然后就拒绝再讲下去。
房地产市场会在2014年发生什么?泡沫会破裂吗?其实如果你研究一下地产巨头们最近一年的动向,就可以找到答案。
从万科到万达,从恒大到绿地,其实都在“料理后事”了。他们正在为冬天做准备,正在有计划的“出逃”!逃?从哪里逃?逃向哪里?
1、逃离三四线城市
2013年中国房地产市场最大的变化,就是三四线城市市场逐步饱和。由于难以吸引外来人口持续迁入,这些地方的房子开始滞销。而一线城市和将近一半的二线城市,要么是直辖市、计划单列市,要么是副省级城市,要么地处经济发达地区,可以调动的资源多,能够吸引外来人口持续迁入,因而成为中国房地产市场最后的绿洲。这样的城市,全国总共也不会超过二三十个。
在这种背景下,从2013年下半年开始,房地产商开始集体重返这些核心城市,开始新一轮圈地运动。这种趋势从统计数字上能看得非常清楚:去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,比2012年增长30%;但是北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入近5200亿元,较2012年增长约160%。
2014年1月,在经历了高增长之后,四个一线城市当月卖地收入819亿元,同比再次增长140%。北上广深四个城市的成交均价过万,为10136元/平方米,环比上涨125.1%,同比上涨253.1%,价格创历史单月新高。
到一线城市去,不计成本的拿地,成为几乎所有开发商的共识。难道他们不怕风险吗?当然怕,正是因为怕,才这样做的。中国最好的20来个城市,特别是4个一线城市,是中国房地产商最后的避难所。尤其是当绝大多数城市房地产熄火之后,中国人投资房产的需求,全面压向这些为数不多的城市,这些城市的房子想不涨都困难。
但一线城市房价已经非常高了,难道以后不会崩溃吗?当然有可能崩溃。但中国的房子跟欧美等市场经济国家有五大不同:第一,我们的土地供应被政府垄断,没有竞争;第二,城市公共资源高度集中,你要好的生活环境和创业就业机会,只能到核心城市生活;第三,社保制度不健全,房子要承担养老功能;第四,大量闲散资金没有投资渠道,股市不能进,只有大城市的房子还比较可靠。第五,中国的房地产税费主要在购房前和购房时征收,助推房价,发达国家在购房后征收,抑制房价。
在这种背景下,中国核心城市中心区的房产,是全国稀有的、透明的、可信度高的投资品,它受到政府税收制度和土地制度的力挺,当然还受到居住在这一地区的能够左右政策的官员力挺。
将来,人民币自由兑换之后,房价也许会下跌,但中国的房子远比美国房子附加值多的情况,将持续很多年。总之,一句话:中国大城市中心地段的房子未来也许跑不赢美元,但绝对比人民币靠谱。
2、逃出郊区
合生创展在天津京津新城的故事,在地产界广为人知。这片亚洲最大的鬼城,成为朱孟依的梦魇,也毁掉了他赶超万科的梦想。这个当年中国第二大地产商,现在成为行业最著名的“掉队者”。
为什么会这样,因为他栽在了郊区大盘上。中国地产界不乏在郊区开发大盘,赚到大钱的人,比如碧桂园和万科。但公司与公司不同,时代与时代不同,地区跟地区更是不同。反正到了今天,郊区大盘一般都是陷阱,除非你在北京上海旁边开发,情况会稍微好点。天津是直辖市,听起来很牛X,但是城市资金总量只有北京的四分之一。但很多开发商喜欢看GDP,不知道资金总量才是衡量城市消费能力的关键,所以容易上当受骗。
开发商在逃离郊区大盘,购房人也千万别犯傻。尤其是那些前不着村、后不着店的郊区旅游地产、度假地产,更是要保持警惕。因为这些房子转嫁物业税的能力最低,资产流动性不强,将来风险肯定最大。
3、逃出高债务
2013年是企业的“去杠杆”年,2014年仍然是。什么是“去杠杆”?就是降低负债率。中国的债务危机已经开始酝酿,至少产能过剩的强周期行业比较危险。煤炭和钢铁已经开始出现信托产品违约和经销商资金链断裂,接下来估计是水泥、玻璃和中小城市的开发商了。
开发商2014年能做的,一是尽量将三四线城市的房子套现,越早越好,然后还债。如果做不到,需要到国外借“便宜的钱”,还国内的“贵钱”。谁能控制好负债率和现金流,谁就可能安然过冬。
到今年年底,中小开发商跑路的新闻就会出来。对于普通人来说,中小开发商开发的楼花需要千万小心,尤其是三四线城市郊区的物业。
4、逃向多元化
当中国的房地产市场只剩下二三十个城市还有空间时,不能实现多元化的开发商只能等死,至少是衰落。
万科从去年下半年开始提出做“城市配套商”,也就是说,不仅仅开发住宅、商业地产,还将承建医院、学校、基础设施等,甚至办社区食堂。其实万科的多元化,已经超出了房地产开发和建筑行业,开始进入社区金融。
2012年初,在万科要不要搞商业地产上,王石跟郁亮发生过尖锐分歧,王石放话说:“如果你们搞多元化,即便我死了,也会从骨灰盒伸出手来反对。”靠,这绝对是恐怖小说的情节!但两年不到,王石就已经愉快地谈起万科怎么做“城市配套商”,连垃圾场、博物馆万科都愿意承建。为什么会发生这样的逆转,因为王石开始意识到,不仅住宅市场接近饱和,商业地产也差不多了。不多元化,万科的员工以后只能跟着王石专业爬山去了。
王健林在这一点上比王石清醒,因为他大脑的频道一直在中国,没有去爬山、留学、研究宗教。万达早早进军文化、体育、传媒产业,搞足球,在国内外收购电影院线,建设万达青岛电影城。此外,万达还进入了酒店、百货等行业。至于有人说万达可能是风险最大的房地产商,那是另外一个问题了。
许家印也在多元化。足球不用说了,最近的业绩足以亮瞎人眼。恒大冰泉借势推出,成为哇哈哈的新对手。此外,恒大还33亿元参股华夏银行,进入金融行业。在旅游、电影、音乐、动漫等行业,恒大也多有投资。
5、逃往海外
当然,还有一些开发商开始将投资转移到海外,比如万达、万科、绿地、富力、碧桂园。
其中绿地2013年的海外收入在30亿元左右。在开发济州岛项目后,去年12月底悉尼绿地中心公寓项目开盘,一期推出约250套,现已全部售罄,销售额超过16.5亿元人民币。碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后吸引了新、马、中三地客户的关注,总销售额逾100亿元。其中,中国客户占比约25%~30%。而万科集团与美国铁狮门(Tishman Speyer)房地产公司共同宣布成立合资公司,在美开发高层豪华公寓住宅楼。
在人民币汇率明显高估的时代,将投资转移到资产价格偏低的成熟市场,是非常明智的,李嘉诚已经在这么做了。其实,发达国家房地产市场跟中国情况完全不同,人家城镇化已经完成,加上土地制度、税收制度、社保制度和投资渠道等诸多不同,“房子”的含义跟中国也完全不同。海外房地产市场远没有我们想象的那么大,利润率那么高。
其实看看李嘉诚在海外的投资结构就知道了,在内地、香港热衷投资房地产的李嘉诚,到了成熟市场投资的主要是基建、公共设施、港口、商业,以及电信和能源,房地产几乎没有。其中基建是利润率最高的行业,在欧洲税前利润率达到52%,在亚洲和澳洲的利润率是42%!
总之,中国房地产行业最好的日子已经结束了,现在剩下已是残羹冷炙。除非你有通天本领,能在大城市的“城市更新”中拿到大批项目。(本文作者:天天说钱;欢迎转载,但请务必保留署名)
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